รายละเอียดเบื้องต้น

ฟ้องคดีครอบครองปรปักษ์ ต้องเตรียมคำฟ้อง เตรียมพยานอย่างไร?

---------------

แนวคดี ตามหลักกฎหมายและแนวฎีกา

      1.  เริ่มต้นคดี คดีนี้ ผู้ร้องยื่นคำร้อง อ้างว่าได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดิน 

      2.  ต่อมา มีผู้คัดค้านเข้ามาในคดี (ผู้ซื้อที่ดิน)

     3.  ตามรูปคดี ผู้ร้องก็จะกล่าวอ้างว่าได้ครอบครองที่ดินพิพาท มาก่อนที่ผู้คัดค้านจะซื้อที่ดินพิพาท

     4.  และตามแนวฎีกานี้ ผู้ร้องอ้างว่า ผู้ร้องได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาท สืบต่อจาก ส. บิดาของผู้ร้อง ก่อนที่ผู้คัดค้านจะซื้อที่ดินมาจาก ว.

     5.  หลักกฎหมาย กรณีเป็นการได้สิทธิมาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมและยังไม่ได้จดทะเบียน ซึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง ห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

ประเด็นข้อพิพาท

     1.  ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ หรือไม่

           หากฟังว่า "ผู้ร้องได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทจนได้กรรมสิทธิ์แล้ว"

     2. ประเด็นที่ศาล จะต้องวินิจฉัยต่อไปว่า "ผู้คัดค้าน ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตหรือไม่"

           หากฟังว่า "ผู้คัดค้าน ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต"

                                                       ***ศาลจะยกคำร้องขอของผู้ร้อง***

แนวคดีของผู้ร้องขอครอบครองปรปักษ์ หลัก ๆ 2 ประเด็น คือ

     1. ผู้ร้องมีภาระการพิสูจน์ ว่า ผู้ร้องขอครอบครองปรปักษ์ ได้ครอบครอบครอง มาโดยสงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของจนถึงวันที่ยื่นคำร้องขอคดีนี้ ครบ 10 ปีแล้ว

     2. ผู้ร้องมีภาระการพิสูจน์ ว่า ผู้คัดค้านซื้อที่ดินพิพาทมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต อย่างไร (เน้น ต้องนำสืบให้ได้ว่า "ไม่สุจริตอย่างไร")  *** ข้อเท็จจริงในส่วนนี้ ค่อนข้างยาก และส่วนมากจะนำสืบไม่ถึง ***

     3. หากคดีมีข้อเ?้จจริงซับซ้อนอีกชั้น  ผู้ร้องกล่าวอ้างว่าครอบครองปรปักษ์ต่อเนื่องมาหลังจากผู้คัดค้านซื้อที่ดิน

           ผู้ร้องก็ต้องนำสืบว่าได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทต่อมา (โดยเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่) นับแต่วันที่ ผู้คัดค้านจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาท ครบ 10 ปี แล้ว (ยิ่งเป็นไปไม่ได้)

ทั้งนี้ตามแนวฎีกาที่ 836/2566

ประเด็นข้อต่อสู้ผู้คัดค้าน (กรณีขายฝาก ต้องจดทะเบียน)

1. ผู้ซื้อฝาก กับ ผู้ขายฝาก ไม่ใช้สิทธิไถ่ภายในเวลาไถ่

2. ผู้คัดค้าน เป็นบุคคลภายนอก  (หากไม่ได้ทำหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินพิพาท โดยเสียค่าตอบแทน และโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต  (ไม่อยู่ในฐานะที่จะได้รับความคุ้มครอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง)

3.  ดังนั้น ผู้คัดค้านจึงไม่มีสิทธิในที่ดินพิพาทดีไปกว่า ผู้ร้อง ซึ่งได้ที่ดินมาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม 

ตามแนวฎีกาที่ 957/2566

ข้อสังเกต ประเด็นแนวทางแก้ไขปัญหาของเจ้าของที่ดินที่ถูกครองครองปรปักษ์  คือ การทำหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินพิพาท โดยเสียค่าตอบแทน และโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต